全球剧烈震荡!豪宅市场一枝独秀 高端房产成避险地

来源:第一财经

  新冠肺炎疫情突袭,2020年全球集体遭遇“黑天鹅事件事件”。截至北京时间3月23日9时30分,全球确诊病例累计超过30万例,死亡病例超1.4万例,欧美疫情快速蔓延,意大利累计确诊病例逼近6万,美国累计确诊超3万。

  疫情防控仍处艰难期,全球市场剧烈震荡。上周美股指数创2008年金融危机以来最大周跌幅,世界经济面临的下行压力正逐步显现。为缓解冲击,各国央行和政府陆续出台刺激措施,以期能提振逐渐陷入停滞的经济。

  摩根士丹利认为,全球衰退已是基本情境假设。在此之下,没有国家能独善其身。不过该投行更看好中国,因中国市场相对更有韧性,在波动时期往往跑赢全球和新兴市场;同时,中国的疫情防控更具确定性,有助于经济复苏。

  全球量化宽松趋势下,资金避险情绪急剧升温,高净值人群迫切寻求抗风险资产。一个信号是,2020年第一季度,全国已有至少3套总价过亿的豪宅成交。“从保值增值性评估,豪宅产品属于不动产理财产品,抗跌性大,受市场政策影响较低。”业内人士认为。

全球剧烈震荡!豪宅市场一枝独秀 高端房产成避险地

  豪宅市场一枝独秀

  疫情正对中国房地产市场造成前所未有的冲击。国家统计局数据显示,1~2月,全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积下降39.2%;商品房销售额8203亿元,下降35.9%,其中住宅销售额下降34.7%。

  作为市场的先行指标,高端房产交易却有所暖意。2月份,一线城市豪宅市场逆市升温,在上海,由于豪宅成交的拉动作用,当月新房成交均价突破6万元;位于北京海淀的世茂西山龙胤顶豪项目,5天成交3套,成交金额1.2个亿。

  再向市场塔尖行进,过去十年,全国总价过亿的豪宅成交不到300套,其中北京成交量最多,达122套,上海共成交113套。但今年三月未过,全国范围内已有3套总价过亿的豪宅成交,杭州、北京和广州各一套。

  高净值人群的资产配置,极具信号意义。“买房其实是低频高值的一种消费行为,在中国,投资渠道非常有限,所以在高房价带动下,买房成了首选高保险的投资方式。”一位近期入手北京高端豪宅的购房者认为。

  在他看来,高端房产具备投资居住双属性,不仅能实现居住品质和生活方式的提升改善,还可利用杠杆投资,在全球量化宽松预期下,抵抗通胀;未来需要资金时,利用房屋抵押,作为风险准备资金,还可解决变现问题。

  上述人士的选择并非个例。《2019胡润财富报告》显示,目前大中华区拥有600万资产的“富裕家庭”总财富达128万亿,拥有亿元人民币资产的“超高净值家庭”总财富为77万亿,拥有3000万美金资产的“国际超高净值家庭”总财富为72万亿。

  根据胡润百富最新研究,在这些千万富豪中,买房和海外投资是未来三年将增加的投资首选,将减少最多的是股票投资。持“规避风险”投资理念的比例增加3个百分点至36%,为近十年来最高。

  当全球风险预期不断叠加,豪宅因其稀缺性、高品质成为高净值人群抵御市场周期波动的重要选择。过去一年,房地产调控不断加码,豪宅市场成交却开始爆发。其中,四大一线城市1000万元以上的高端住宅成交量18593套,同比增长22.4%。

  从总价5000万元以上的顶豪成交看,四大一线城市共成交407套,同比增加24%。其中,北京以202套成交数量赶超上海和深圳,成交量占据顶豪市场的半壁江山,相较于2018年的60套,同比大增240%。

  普通住宅受政策影响更大,豪宅客户的置业目的往往是资产整合配置,受政策影响较小。从近五年成交均价历年同比指数数据分析,豪宅指数波动在1%-4%之间,极为平稳。

  因此,从保值增值性评估,豪宅产品属于不动产理财产品,抗跌性大,受市场政策影响较低。中心土地的稀缺性,必然带来价值增值和资产保值,对于真正的豪宅而言,传统核心区域依然是富豪们关注重点。

  资金避险“窗口期”

  高端房产的购入价值不言而喻,但在全球经济风险不断叠加时,中国房地产市场将受到多大程度的冲击?现在是将资金配置于地产的窗口期吗?

  贝壳研究院最新研究表明,海外金融市场风险可能对部分境外上市房企造成冲击,但对国内购房需求影响较小,国内住房反而会成为避险资产受到消费者关注。

  “海外金融市场动荡直接影响两部分人,一是在海外配置金融资产的中国人,还有打算在国内购房的外国人。市场危机对国内家庭影响的间接途径是中国金融市场,但流动性风险不会对国内房地产市场造成影响。”贝壳解释称。

  从历史上看,中国股市和房市表现也没有直接关联。2015年中国股票市场低迷,但房地产市场未受影响;2016年也有几次熔断,房地产市场却一路高涨。“在中国,房地产市场的稳定性、收益性都远远超过股市,尤其是核心城市的房价稳定性高。”

  更重要的是,此次疫情触发了购房者对低密度、品质物业、优质大户型的青睐。据克而瑞最新数据,在其调研的10000多组家庭中,将近65%的家庭准备买房或换房。尽管覆盖人群多为有房一族,但仍有87.78%的人群想调整目前的居住环境。

  保利研究院进一步表明,全球股市剧烈震荡后,中国更成为避险资金的长期目的地。近期海外资本频繁收购国内核心资产,体现了国际资本对市场的看多态度,国内核心地段资产价值将受到重估。

  与此同时,随着LPR成为新发放贷款定价的重要参考,贷款利率隐性下限逐渐打破,市场利率向贷款利率传导的效率明显增强。对高净值人士而言,降息预期正为其实现资产配置优化提供更大空间。

在线咨询
微信客服
财富热线
400-8696-211